Turinys
- etapai
- 1 dalis. Įsitraukite į nekilnojamojo turto plėtrą
- 2 dalis Projektų finansavimas
- 3 dalis. Nekilnojamojo turto portfelio sudarymas
Nekilnojamojo turto plėtra gali būti sudėtinga veikla pradedančiajam, tačiau ji nėra jums nepasiekiama tol, kol parodysite kantrybę, užmojus ir ypač išradingumą. Pačioje pirmoje jūsų patirtyje svarbiausia užduotis - nustatyti, kurie jūsų rajone esantys nekilnojamojo turto objektai turi didžiausią komercinį potencialą. Tuomet jūs turite užsitikrinti finansavimą ir įsigyti turtą, kai jis pasiūlo naudingų išlaidų, leidžiančių sumažinti finansinę riziką. Pritaikę jį savo vizijai, nuspręskite, ar geriau jį išsinuomoti, ar parduoti, kad galėtumėte įtraukti į pelną sukuriantį sąrašą.
etapai
1 dalis. Įsitraukite į nekilnojamojo turto plėtrą
- Sudarykite išsamų verslo planą. Nusprendęs išbandyti savo laimę kuriant nekilnojamąjį turtą, pirmiausia reikia trumpai aprašyti, kaip konkretizuosite savo idėją. Paimkite lapą ir rašiklį ir šiek tiek apibūdinkite savo verslą, kaip jūs jį įsivaizduojate, ir paaiškinkite, kaip jis galėtų būti naudojamas jūsų bendruomenėje. Tada sudarykite turimų išteklių sąrašą, pavyzdžiui, pradinius fondus ir kontaktus su savininkais rajone.
- Svarbūs svarstomi klausimai yra turimas kapitalas, galimybė savarankiškai valdyti keletą nekilnojamojo turto objektų ir jūsų sėkmės galimybės atsižvelgiant į dabartinę nekilnojamojo turto rinkos būklę.
- Ar nekilnojamojo turto plėtra bus jūsų veikla visą darbo dieną ar ne visą darbo dieną siekiant paįvairinti jūsų pajamas?
-
Būkite konkretūs dėl savo tikslų. Kad nekilnojamojo turto plėtra būtų pelningas verslas, būtina turėti omenyje aiškesnį tikslą: „Investuok į turtą, kad uždirbtum daug pinigų. Geresnis būdas tęsti yra pradėti nuo kuklaus, bet tikslaus plano, kaip šis: „Noriu nusipirkti senąjį Sen Luiso pastatą ir paversti jį studentams prieinamu būstu. Sukūrę pagrindinę strategiją, turėsite labiau apčiuopiamą viziją, ką reikia padaryti norint ją pasiekti.- Pradėkite ir kurkite portfelį (ir savo reputaciją) su vienu turtu vienu metu, įsitikinkite, kad jūsų tikslai yra realūs. Nustatyti savo tikslus per aukštai gali būti brangi klaida.
- Paprasčiausias būdas patekti į rinką yra nusipirkti namą, jį atnaujinti ir parduoti. Iš ten galite apsvarstyti didesnes ir brangesnes savybes.
-
Pagalvokite apie savo srities nekilnojamojo turto poreikius. Galbūt priemiesčio namų, esančių už perspektyvaus pramonės centro, iš tikrųjų nėra arba mieste trūksta modernių restoranų. Kur tik jaučiama paklausa, yra galimybė pelningai vystyti nekilnojamąjį turtą. Apskritai sėkmingiausi projektai yra tie, kurie patenkina gyventojų poreikius.- Visada atsižvelkite į gyventojus, gyvenančius rajone, kuriame rengiate projektą. Svarbu vystyti savo nekilnojamojo turto projektą atsižvelgiant į potencialų pirkėją ar nuomininką.
- Pavyzdžiui, jei jūs gyvenate rajone, kuriame gyvena daug vyresnio amžiaus žmonių, gali būti daug prasmingiau statyti lengvai prieinamus vieno aukšto namus ar butus, o ne daugiaaukščius prabangius pastatus, net jei jie yra madingi.
2 dalis Projektų finansavimas
-
Kreipkitės dėl kūrėjo kredito. Sudarę įgyvendinamą savo pirmojo nekilnojamojo turto projekto planą, eikite į banką ir peržiūrėkite savo programą su vienu iš komandos nekilnojamojo turto plėtros specialistų. Tai greičiausiai pateiks tikslią visų su pirkiniu susijusių išlaidų sąmatą ir galimos finansinės pagalbos sumą. Daugeliu atvejų bankas garantuoja iki 70–80 procentų pirminių pirkimo išlaidų, tačiau gali nepadengti papildomų išlaidų, tokių kaip statybos ir licencijavimo išlaidos.- Kaip ir bet kuri kita paskolos rūšis, gali būti, kad turėtumėte įrodyti savo kreditą arba pateikti užstatą, kad būtumėte laikomas rimtu investuotoju. Kai kurios institucijos gali pareikalauti, kad jūs padarytumėte maždaug 15–20% visų numatomų projekto išlaidų užstatą.
- Gyvenamųjų ir komercinių patalpų pirkimas ir atnaujinimas reikalauja nemažų pinigų. Jei neturėsite daug santaupų atsargoje, greičiausiai turėsite pasikliauti išorės finansavimu.
- Gerai pagalvokite apie savo pasiūlymą ir išsiaiškinkite, ar jis tikrai turi potencialo. Bankas gali nuspręsti atmesti jūsų paraišką finansavimui gauti, jei mano, kad prisiimate labai didelę riziką.
-
Nustatykite patikimas finansines ribas. Suraskite didesnę sumą, kurią vertinate už nurodytą turtą, ir laikykitės tos sumos. Tai neleis įtikinti sutikti su susitarimais, kurie galiausiai privers prarasti pinigus. Biudžetų sudarymas ir atsakingos investicijos yra vienas iš svarbių žingsnių siekiant ilgalaikių rezultatų.- Suma, kurią turėtumėte mokėti, priklausys nuo įvairių veiksnių, tokių kaip ekonomika, geografinė padėtis ir numatoma baigto projekto vertė. Todėl kiekvienam projektui ji skiriasi.
- Nekilnojamojo turto plėtros verslas labai panašus į azartinius žaidimus: geriau uždirbti mažai, bet dažnai, nei daug lažintis, kad viską prarastum.
-
Nuspręskite, ar įsigysite turtą parduoti ar išsinuomoti. Buto pirkimas nuomai yra palyginti mažos rizikos pelno uždirbimo galimybė, kai pradedate šią veiklą, nes tai suteikia galimybę susigrąžinti investicijas už nuomos mokestį. Kita vertus, perkant vietą, kur ją parduoti, galima renovuoti ir pradėti rengti kitą projektą, nesijaudinant dėl to, kaip rinkos raida gali paveikti bendrąją turto vertę. Dar kartą peržiūrėkite savo pradinį verslo planą ir turimus išteklius, kad nustatytumėte variantą, kuris gali padidinti pelningumą.- Dauguma naujų nekilnojamojo turto vystytojų renkasi nekilnojamojo turto nuomą. Tokiu būdu jie turi nuolatinį pajamų srautą, kuriuo gali pasiskolinti ir kuriuos savo ruožtu gali panaudoti kitiems projektams.
- Jei jums labiau patinka šis požiūris, pabandykite uždirbti iki 10% savo pradinių investicijų per nuomos mokesčius. Kai perkate nekilnojamąjį turtą perparduoti, geriau reikalauti bent 30% visos pirkimo sumos, kad pagrįstumėte išlaidas. Pavyzdžiui, norint išlaikyti 1,5 mln. Eurų turtą, užtenka 150 000 eurų metinių nuomos pajamų. Už vieną projektą, į kurį investuota 4 milijonai eurų, jūs padarysite gerą sandorį, jei parduodate turtą už bent 1,2 milijono eurų daugiau.
-
Žinokite, kokia yra nekilnojamojo turto pirkimo rizika. Negarantuojama, kad perkamos prekės uždirbs pinigų, net jei jos yra tiksliai ekonomiškai klestinčio regiono viduryje. Kaip ir bet kuriame verslo versle, visada yra šansų. Jei nesate tikri, kad realiai galite gyventi negaudami pajamų iš naujo turto, protingiau būtų rasti saugesnį variantą.- Nesuskaičiuojami nesvarbūs veiksniai gali sutrukdyti turtui gauti pelno, kaip jūs tikėjotės. Tai apima nenumatytas struktūrines problemas ir ekonominio kūgio raidą. Šiuos veiksnius dažnai sunku arba neįmanoma numatyti.
3 dalis. Nekilnojamojo turto portfelio sudarymas
-
Tikslinės savybės perspektyviose vietose. Tinkama nykščio taisyklė yra nustatyti sritis, kurios tik pradeda rodyti augimo požymius arba kurios pastaruoju metu pastebėjo jų populiarumo augimą. Taigi galite įsigyti turtą už mažą kainą ir parduoti brangiau, maksimaliai padidindami pelną.- Taikykite už prieinamą kainą esančias patalpas, esančias netoli mokyklų, didelių korporacijų, prekybos centrų ir kitų vietų, kurios gali sudominti pirkėjus.
- Dažna pradedančiųjų kūrėjų klaida - ieškoti vietų, kuriose jau klesti, ir bandyti ten patekti. Atminkite, kad kuo didesnis augimas, tuo mažesnės plėtros galimybės.
-
Ieškokite motyvuotų pardavėjų. Padarysite gerą verslą su žmonėmis, kurie turi kuo greičiau parduoti turtą. Tai gali būti bankrutavusio verslo savininkas, išsiskyrusi pora arba savininkas, kuris įsikuria kitur ir nelabai domisi turtu. Šie žmonės žino, kad nepardavę savo turto iškart, jie gali prarasti didelę dalį savo investicijų.- Apsvarstykite galimybę pasamdyti nekilnojamojo turto agentą, kuris padėtų jums rasti nekilnojamąjį turtą ir derėtis dėl jų kainų. Paprastai nekilnojamojo turto agentai bando išsiaiškinti, kodėl pardavėjai išsiskiria iš savo turto, o tai galėtų suteikti jums pranašumą, kai laikas pateikti pasiūlymą.
-
Prieš pirkdami, neskubėkite. Neskubėkite uždaryti susitarimo. Prieš pradėdami įsipareigoti, turite būti tikri, kad atlikote gerą darbą, tyrinėdami ir įvertindami kiekvieno objekto, į kurį nukreipiate, riziką ir galimą naudą. Priešingu atveju galite išleisti daugiau išteklių, nei kada nors įsivaizdavote, ir prarasite rezultatus.- Paklauskite dabartinio savininko bet kokių klausimų, susijusių su technine priežiūra, zonavimu ir mokesčiais. Jei reikia, keletą dienų pagalvokite apie savo sprendimą.
- Suradę geriausią turtą, nedvejodami pasirašykite sutartį su savo vardu ir parašu.
-
Renovuokitės su darbuotojų komanda. Kai turtas priklausys jums, turėsite jį atnaujinti tik norėdami jį parduoti. Atsižvelgiant į turto tipą, jums gali tekti pasamdyti rangovą ar architektus, statybos komandą, inžinierius, dizainerius ir interjero dizainerius, kad jūsų vizija taptų tikrove. Pagrindinis tikslas čia yra padaryti jį geresnį, nei buvo pirkdami, o tai padidina jo vertę.- Mažiems projektams ir vienos šeimos namams, kuriuose finansiškai neįmanoma įdarbinti kitų žmonių, galite sutaupyti remonto išlaidų, atlikdami pagrindinę renovaciją.
- Parduodant turtą, įvertinkite jį atsižvelgdami į patobulinimus. Turite norėti derėtis protingai, kad pasiektumėte sumą, kuri yra pakankamai artima jūsų pardavimo kainai, kad galėtumėte gyventi.
- Prieš pradėdami planuoti savo pirmąjį nekilnojamojo turto projektą, sutaupykite tiek kapitalo, kiek galite papildyti paskoloms, kurias pasiėmėte savo versle. Jums bus malonu tai padaryti, jei išlaidos bus didesnės, nei buvote sutarę.
- Įsitikinkite, kad visi jūsų nekilnojamojo turto atnaujinimo darbai atitinka parametrus, apibrėžtus teritorijos zonavimo ir statybų kodekse.
- Gali būti gera idėja bendradarbiauti su patyrusiu nekilnojamojo turto vystytoju pirmuosiuose dviejuose projektuose. Jis gali jums pasiūlyti vertingų patarimų ir padėti išvengti spąstų, kurie paprastai sukelia problemų pradedantiesiems.
- Nekilnojamojo turto pirkimas aukcione gali būti puikus būdas išnaudoti daug.
- Kai įgysite patirties, jums bus lengviau gauti paskolas ir vėliau patvirtinti savo paraiškas.
- Atsižvelgiant į būdingą riziką, nekilnojamojo turto plėtra gali būti ne pati saugiausia veikla žmonėms, neturintiems didelių finansinių tinklų.